当前位置:主页 > 金元宝高手论坛494912 > 肖小平:买小户型学位房的重要要点 就是不要看房! - 家在深圳

肖小平:买小户型学位房的重要要点 就是不要看房! - 家在深圳



  9月21日,由贝壳深圳站主办的买房实操课——“先行示范区”背景下的置业新机遇论坛在南山区华润置地大厦C座8F多功能厅盛大举行。

  此次论坛邀请到深圳贝壳研究院院肖小平以及深职院房地产研究所所长邓志旺两位楼市大咖作为主讲嘉宾,两位大咖从先行示范区和深圳楼市当下最真实的数据出发,让更多的置业者如何在当下这个复杂的环境中抓住最合适的机会,在买房路上不迷茫。

  主持人:各位朋友、各位媒体老师,大家下午好!欢迎大家在百忙之中找时间来参加今天的沙龙,我是来自贝壳找房深圳站的工作人员。相信今天来到这里的各位都想听一下在先行示范区的大背景下,我们到底应该怎么买房,我们如果买学区房应该找什么样的角度和什么样的标的。我们今天也邀请到了两位嘉宾,就是邓博和我们的女神肖总。

  际上从过去的真房源到现在的好房好服务,我们的贝壳找房现在已经慢慢在发展,现在我们有非常多的新经纪品牌,也欢迎大家了解我们,我们给到大家的手册里有关于我们的介绍。

  我们最近有一个活动是99好房季百万优惠,大家可以上贝壳APP抽奖,每个人都可以抽购房券,每一张是5万,是直接抵扣的,大家如果有需求可以扫码抢购。

  还有一个预告,9月28号有一个看房团的活动,如果大家有需求也可以找我们的工作人员去报名或者扫名。

  现在正式开始今天的沙龙。大家看到今天的主题是“先行示范区背景下置业的新机遇”,不知道大家对先行示范区是怎么理解的,首先有请邓博士给我们进行一个专业的解读。邓博士是深圳市经济学会副会长、深职院房地产研究所所长、知名意见领袖,欢迎邓博。

  邓志旺:非常高兴今天跟各位朋友在这么一个别致的空间里面一起来探讨房地产的机会。首先要感谢贝壳找房,因为贝壳找房使我的知名度至少提高了10个百分点。前两天每天都有朋友截屏,就是贝壳找房推出来的界面是我和小平老师两人的靓照,他们把这个照片发给我,影响力非常大,说明我们身边的朋友在用贝壳找房的还是非常多的。

  我们知道8月18号公布了先行示范区的意见,到今天刚好一个月多一点,期间也有很多种解读、很多种意见,这里面有些我觉得说的是非常不错的,但也有很多杂音,有很多错误的观点,借这个机会给大家做一些分享。另外我们还要接地气一点,在新的形势下怎么样买房,我会给大家讲一些个人的看法。

  这是中央台对深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见的播报,8月9号的时候这个文件已经出台了,正式公布是8月18号新华社正式公布。这个意见并不长,差不多4700多字,但我认真读过很多遍,从中也学习到了很多东西。

  首先跟大家分享一下,先行示范区对深圳来说到底有什么意义。要看它的意义一定要从历史的眼光来看。我们把深圳过去39年的发展历史浓缩一下,我觉得有以下几个关键的时间节点:

  第一是1980年深圳设立经济特区,这个节点非常重要,可以说这开启了深圳发展的起点。

  第二是1992年,码博士网站19876这也是一个非常重要的时间节点,因为当时在北京有一批学者提出了一个观点,他们认为像深圳这样搞经济特区是不对的,因为这损害了公平,内地的城市没有这些政策,他们发展不起来,所以深圳搞经济特区是造成了实际的不平等,所以很多人反对深圳搞经济特区。也就在那一年,同志南巡专门来到深圳,肯定了中国发展经济特区是对的,尤其是深圳办得很好。他走的时候还跟当时的市委书记还说了一句话“你们应该搞得再快一点”,所以充分肯定了经济特区,这对深圳来说太重要了。

  第三2003年,这个时间跟我有关系了,我是2002年底来到深圳的,当时一来的时候,深圳的气氛并不是太好,大家感觉到很悲观、很迷盲。这时候有一位作者叫“我为伊狂”,他发了一篇3万字的网文《深圳你被谁抛弃》,这篇网文当时引起了很多人的共鸣,同时也引起了深圳市委市政府的重视,当时的市长于幼军专门约见了这位作者,一起共同商讨深圳发展的未来,然后深圳再次重新步入了一个快车道。

  第四是2010年,这一年是特区建区30周年,大家有很多的期望都没有落实,但是有一点落实了,就是特区的扩容,原来的特区只有关内327平方公里,深圳大部分地方不属于特区,造成了深圳一个城市两个体制,所以发展差距特别大,有人说关内像欧洲、关外像非洲。现在情况已经好很多了,其实差别还比较大,我住宝安我就知道,所以在深圳没有住过关外的人,是没有资格说深圳的,你不了解真正的深圳,关内外还是有很大的差别。

  第五是2019年,今年是一个非常重要的节点,新中国成立70周年,深圳即将步入到特区40周年,我们迎来了一个先行示范区的发展奇迹,因此深圳走向了新的使命、新的起点、新的征程。

  通过这个历史梳理可以看见,深圳这个城市和别的城市不太一样,它是带着使命来的。1980年为了设立深圳特区,就是为了探索一条中国特色社会主义的道路。所以有人把深圳比喻为北京的飞地。我们这个北京不是北京市,而是指党中央,我们是为了完成党中央的改革开放的任务,要探索新的道路,先富起来,这就是从深圳开始的,这些年我们一直承载这个历史使命。这是先行示范区这么一个发展的历程。

  先行示范区这个意见,我以8月16号广东省省委常委会上定的一个调子来给大家讲一下。“支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区,是习总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动的重大战略决策”,他用了三个“亲自”,这跟粤港澳大湾区建设是同一个级别的界定,“充分体现了总书记、党中央对广东、深圳工作的高度重视、亲切关海和大力支持,让我们备受鼓舞、倍感温暖、倍感振奋”,说明在广东省到深圳市都非常重视先行示范区这件事情。

  我们回顾一下先行示范区这个概念是怎么走过来的,很多事情的发展不是一天发生的,这里我特别想跟大家表达一个我的观点,深圳建设先行示范区这个事情跟香港并没有关系。我们看到很多的自媒体的表述里面都是把深圳建设先行示范区认为是中央把深圳作为香港的备胎,深圳的时代已经来了,香港就要谢幕,这种文章很多,而且很多人都相信,包括我身边很多高级知识分子也认同这种观点,但是我认为我们还是要认识这个过程,我们看这个时间节点就很清楚,并不是香港发生了这些事情之后,党中央、国务院才推出这个政策的。

  早在2017年4月份,也就是差不多两年半之前,习总书记当时提出,希望广东做到“四个坚持、三个支撑、两个走在前列”,提出这个之后,深圳市委在5月份就马上响应了总书记的要求,提出了深圳要率先建设社会主义先行区。

  接着深圳市委市政府就开始做准备,到2018年1月份,深圳市就出台了《深圳经济特区率先建设社会主义现代化先行区规划纲要2018—2035年)讨论稿》,这里面已经体现出深圳在完成总书记交代的任务。

  2018年10月习总书记又到广东视察,他来到深圳的讲话中提到深圳要做到两件事情“朝着建设中国特色社会主义先行示范区的方向前行,如下建设社会主义现代化强国的城市范例”。目前看到世界上最强的城市,全是资本主义强国的城市范例,纽约、东京、巴黎、伦敦等等,我们深圳将来也要成为跟他们一样的城市范例,但我们是代表社会主义现代化强国的。

  2019年8月18号正式公布了先行示范区的意见,所以这个事情从酝酿到推进,到正式的实行,其实已经用了两年多的时间,它绝对不是临时起意。

  我们回想一下2017、2018年的时候,香港还是一团和气、风平浪静,而不是现在这个局面。所以这个先行示范区意见的出台跟香港并没有太多的关系,过多的把它和香港联系起来,我觉得是属于YY,我们不要想得太多,我们深圳把自己的事情做好就可以了。

  先行示范区到底有什么内涵,大家都看了很多的解读,总体来说我觉得要强调几点。

  第一是坚持中国特色社会主义,我们是走社会主义道路。所以为什么说深圳不可能取代香港,香港走的是资本主义道路,深圳要取代香港,背后的含义是什么?难道你要走资本主义道路吗?所以这里面风马牛不相及,我们走的是社会主义道路,而且是中国特色的社会主义道路。

  第二是要先行一步,就像1980年的时候创立经济特区一样,我们是要探索一些未知的世界,我们要走入无人区,我们要在政策、法规方面进行探索,中央也会给一些特殊的政策。最近几年大家觉得深圳特区不特了,就是没有什么很多的特殊的政策,比如说我们搞城市更新,我们想突破,不要搞百分之百,达到95%就可以城市更新了,但是后来发现跟我们的上位法《物权法》有矛盾,那就做不了了,所以我们要先行,中央必须要给政策配套,否则我们跟全国的政策一样,我们是做不了突破的,所以一定要相信国家会给我们更多的政策支持。

  第三是示范。示范的意思是什么呢?不光是我们把自己的事情做好,而是要把我们的经验、模式推广、复制到其他的地方。深圳现在自己的发展已经不是问题,我相信不给先行示范区这个政策我们也能发展得很好,但是我们的任务、使命不光是自己要做好,我们还要带动中国其它的城市、其它的省份发展。所以深圳的示范很重要。我前段时间听他们讲,山东省就派了100多名处级干部来深圳学习,安排到深圳的各个政府部门,当然还有新疆等等省份,都会安排干部过来学习,目的就是把深圳的经验、做法传播到全国。

  第四是全面发展。我们跟经济特区比较大的区别在哪里?我们不光强调经济,我们不仅是经济的先行示范区,我们是全面发展。深圳做得比较好的是经济,我们的经济增长了很多倍,但是在别的方面存在短板,这次我们希望把短板补上,成为一个真正全面发展的优等生。

  通过建设先行示范区,主要目的是要发挥先行者的优势,避免走弯路,加快我们国家建设社会主义现代化强国的进程。所以这个内涵是非常丰富的。

  先行示范区的五个战略定位,也可以叫做五个突破点,也就是说我们要先行,我们要想成为别人的榜样,在5个方面必须要做得更好。

  一是高质量发展高地。高质量发展还是强调经济这一块,我们的经济增速很快,质量是不是很好呢?不一定。你付出了多少土地、人口、环境的代价?我们能不能在尽量减少土地的使用、减少资金使用、减少环境污染的情况下,走出一条高速增长的道路,这也是一种尝试,所以在供给侧改革方面,我们深圳还要做很多的努力。

  二是法治城市的示范。我们现在要走向法制化,深圳也一直在法制化方面做很多努力,强调依法治市。当然最重要的是建设一流的法制化营商环境。什么叫营商环境呢?就是企业到你这里经营,感觉到你的政策法规是透明的,是有预期的,在这里经营有安全感,这样可以吸引更多的国际国内的企业过来发展。

  三是城市文明典范,主要强调的是公共文化体系,就是我们这个城市不再是文化沙漠,我们要有更好的公共服务,在文化方面我们能享受到好的精神文明。

  四是民生幸福的标杆,这跟我们在座的每位关系都很密切,经济发展最终的目的就是在生活的城市里,每个人感觉到幸福,感觉到满足,所以这里提到了一个很好的概念,比如说构建优质均衡的公共服务体系。第一个是优质,我们很多方面的优质还做得不够,比如说教育、医疗、社保等等方面做得不够。第二是强调均衡,深圳这个城市发展总体很好,但是发展不均衡,刚才我说到了,老的关内和关外的差异还是很大的,我昨天就很受伤害。昨天晚上我去深圳湾吃了个饭,骑着自行车在深圳湾感觉非常好,后来我坐地铁回到了宝安区,再看我生活的宝安区,我就感觉这两个地方差别太大了,发展得还是不均衡。福田、南山都发展得不错,但是关外几个区还是不行。所以我觉得这里面提的很多的概念很好,比如说“幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶”,这几个概念说得非常好,覆盖了深圳几乎所有的人群。

  五是可持续发展的先锋。未来的30年、40年我们要继续发展下去,其中最重要的就是环境问题,我们深圳现在经常蓝天白云,但是我建议大家也要客观一点,这两年我发现我们的雾霾天气也是比较多的,当然不一定准确,我只是凭我的感觉,我经常通过我们家的窗户看外面的山就感觉得到,天气好的时候,我看对面的山特别清晰,但是有雾霾的时候,我连对面的小区都看不清楚,所以雾霾还是比较多的。然后水污染、土壤污染都比较严重。不知道有没有在小区种菜的,如果你种了也不要吃,重金属污染非常严重,不仅是深圳,整个珠三角的重金属污染都非常严重。

  这5个方面都是非常艰巨的任务,但是深圳要在这5个方面进行突破,我们也希望在我们有生之年看到它的实现。

  30件事情也不是都一样重要,有的比较虚,有的比较实,有的事情大一些,有的事情小一些,我这里打了星号的就是我认为比较重要的,比如说第一条,深圳要建设综合性国家科学中心,这个概念很好,这主要是以光明科学城、西丽国际科教城再加上深港科技合作区为载体,提升深圳的科学发展的水平。

  第二条是开放便利境外人才引进和出入境管理制度。目前境外的人到深圳工作、生活还面临很多的困难,比如说深圳给他们的待遇比他们在硅谷的时候还要高,但是很多人来了以后还是要离开,因为他发现他的小孩在这边没有什么好的学校可以上,只能上国际学校,国际学校的费用非常高,如果把小孩上国际学校的费用扣掉以后,他的收入就会低于他在硅谷的收入,所以他就不太愿意,这一块如果不改进的话,不利于我们吸引国际高端人才。

  还有在金融方面的政策有很多,比如说数字货币的研究,这个政策已经落地了,前几天已经在深圳成立了一家数字货币研究院。在金融方面的改革的力度比较大。之前在粤港澳大湾区发展规划纲要当中深圳的金融的政策很少,远远少于香港和广州,这次我们扳回了一局。另外还有国企国资综合改革,这个政策也基本上落地了,还有外汇等等,这主要是金融方面的政策比较多。

  还有支持举办国际赛事,我们知道北京办过奥运会,上海办过世博会,广州办过亚运会,深圳只办过大运会,深圳的国际赛事还是比较少的,这样对城市的影响力有影响。

  另外就是前海,前海是重中之重,还有就是深港科技创新合作区,这都是跟我们的城市区域有密切关系的,可能会给区域带来一些发展的机遇,建议大家多多关注。

  另外就是在教育方面,这也是跟大家关系比较密切的,最近到任新的教育局局长就是我们学校以前的党委书记,另外就是港澳居民在深圳可以享受市民待遇,这一块也是会吸引更多的国际、港澳的人士到这边生活、工作。

  第一是深圳的定位发生了改变。深圳之前的定位叫全球创新创意之都,这次加了一个创业,叫做全球创新创意创业之都。最近陈市长说,深圳的目标要把营商环境做到全球的前30名,这是世界银行的排名,现在的排名我查不到,但肯定是30名之外,我们要进一步提升营商环境,深圳也出台了相关的措施,效果也比较明显的,我们的商事主体是全国第一的,从事商业的主体,包括企业、个体户在内有300多万户,而且每年增长40到50万户,所以很多人在创办企业,说明我们这个城市是蓬勃向上的。另外看到一些大企业都把它的总部迁移到了深圳,比如说恒大,它是世界500强,它把总部迁到了深圳,另外广州的奥园也把它的企业总部迁到了深圳,这在以前是很难想象的,广州和深圳的城市关系这么紧张,他们能从广州迁到深圳,说明深圳的营商环境确实有它的独到之处。这些方面的发展体现出深圳的创业机会更多,吸引大家更多的创新创业。

  第二是科创方面,从粤港澳大湾区的规划到这次先行示范区的规划都提得特别多,因为深圳这个城市在科技创新方面是一枝独秀的,在这方面深圳在做什么事情呢?主要就是要打造综合性的国家科学中心,这在以前是不敢想象的。现在国家只给了几个地方做综合性的国家科学中心,一个是北京,一个是上海,还有一个是合肥,这几个地方都是高等院校、科研机构特别多的地方,深圳在这一块其实是短板,是比较薄弱的,但这一次国家给了这个牌子,说明国家要注入更多的科技创新的资源到深圳。深圳现在主要是跟欧洲、美国合作,引进一些比较高端的资源,比如说很多名的高校落户到西丽、龙岗大学城。中国的高等院校、科研机构主要是集中在北京,所以也会有清华、北大、中科院、国家超算中心等等机构落户到深圳。另外就是和港澳地区的合作,香港有4所高校进入了全球前100名,我们要和他们合作,把他们的优质教育资源引进到深圳,目的就是为了打造一个国家科学中心。

  还有就是我们的国际专利的申请,这是最能反映出一个城市在科技创新方面的水平。深圳在全国是遥遥领先的,每年的专利申请量超过1.8万件,北京是6500件,上海和广州每年只有2500件,这反映出来在这一块确实深圳还是做得比较好的,我们连续13年成为第一。

  当然深圳也有它的弱点,就是我们的基础研究做得比较差,申请专利大部分是应用为主的,所以深圳也在做诺贝尔实验室,目前已经引进了四五家诺贝尔实验室,以诺奖得主来组建科研团队,推动深圳在基础研究方面的研究水平,这也是值得期待的。

  第三是产业能级跃升带来的实业投资的机会。这里面主要是强调两个领域,一个是战略性性,这是深圳发展的重点,比如说5G通讯,以华为为龙头,还有人工智能等等,这一块深圳市政府是非常重视的。第二是金融产业,前几年金融产业的重点是在上海,我们看到最近的说法是深圳也得到了一些新的机会,大家可以关注一下。大家看到先行示范区的意见出来以后,我们的股市都给出了非常积极的反应,很多深圳概念股都涨停了,我相信这只是一个开始,将来还会有更多的机会。

  第四是城市能级跃升带来的房地产机遇。我们把所有的城市做一个排序,从最底层到最顶层的城市,目前来说在全球公认的全球城市,最顶尖的城市只有两个,第一个是纽约,第二个是伦敦,这是公认的全球城市,它们在全球范围内配置资源,影响力是全球级的。其它的城市包括东京、香港、巴黎等等,它们都处在第二个层次。在2018年深圳市进入了亚洲第五,这次先行示范区的意见里面给深圳的定位,我们的目标有三个阶段,第一阶段是到2025恩年,我们要寄身全球城市前列,这说明我们目前还不是全球城市,第二个阶段是到2035年,我们要成为城市综合经济竞争力世界领先水平。到2049年,建国100周年的时候,希望深圳能成为全球标杆城市。我刚才说了,全球标杆城市只有纽约、伦敦这样的城市才称得上。我们现在很容易嗨,把深圳捧得很高,但是从这个规划可以看到,我们目前还没有到那个位置,你要跟老外交流,很多老外不知道深圳,他知道北京、上海、广州、西安,但是不知道深圳,所以你得跟他解释,我们在香港旁边,所以我们不要太乐观。根据一个国际组织的排名,深圳在2018年在全球的排名是第55名,当然这个排名不一定能真实的反映我们在全球的地位,但是它也是比较好地反映了实际情况,所以我们要从55名跑到前3名,大家可以想象一下这中间我们要做很多的工作,也意味着很多的机会。所以我们对深圳的未来要保持乐观,我们还有很长的路要走,我们还有很大的发展空间。

  总体评价一下先行示范区带来的效应,它会带来什么样的效应或者什么样的作用?

  我觉得先行示范区长期利好深圳发展,这是绝对没问题的。现在中央给了我们一个尚方宝剑,给了我们一个新的荣誉,一个新的使命,我们可以趁着这个机会好好发展。

  科技创新也好,创业也好,金融也好,国际合作也好,这些方方面面的工作,它的红利最终都会转化为房地产的红利,我们很难想象一个城市在发展,它的房地产不发展。这两者之间的关系是非常密切的,甚至房地产还会走得更前面一些,它会把未来的预期在今天就兑现。

  第二,这个利好是长期性的、渐进的,深圳最终能走到哪个层次,最重要的是看深圳自身努力的成果,这不是靠中央政策的,深圳如果只靠中央的政策,走不到今天。所以未来我们这个城市能走到什么程度,还是要肯深圳的政府和人民去努力,所以我们看到了未来,看到了希望,但是也看到了这个难度,总之是任重而道远的。

  我们现在还有很多的困难。第一是土地的问题,我们看这个图上一片红色,我们2000平方公里不到的地方,已经接近1000平方公里都被用完了,一个城市最高的土地使用率是不超过50%,我们已经达到了极限。

  我们只成立了39年,土地就用完了。大家想深圳扩容,每次时间节点来的时候,都充满了希望,但是扩容是没有太大可能性的。没可能性怎么办呢?深圳有很多的解决措施,比如说城市更新、棚改,向原来的土地寻找新的发展的空间。另外就是增加容积率,前段时间政府公布了一个规划,所有的土地容积率都往上走了,现在的容积率动不动是8、9、10,如果现在你住的小区容积率是2、3、4的话,那你就太幸福了,以后一定是高密度,我们这个密度会比香港还可怕。

  另外也要保证产业用地,深圳也是担心像香港一样产业转移,所以很多地必须做产业用地。这样做导致的结果是,每一寸空间都非常宝贵、房价越来越高,其实我不希望这样一个结果,但是实际情况就是走这样一个趋势。现在很多地留作产业用地,住宅用地非常少,这样房价必然很高。再一个是深圳会变成高密度城市,前段时间我到北京学习了一段时间,我在北京骑自行车到处去转,我发现北京的密度比深圳低太多了,我们在清华学习,在海淀区,那附近的房子都是十来层,密度比我们低很多。

  第二个挑战,我们的普通公办高中的录取率只有44%,但是这也不能怪政府,我们看深圳过去10年的小学生变化数据,2008年的时候是58万小学生,现在变成了102万,接近增长了一倍。已经成为全国小学生最多的城市,所以政府盖学校的速度确实跟不上。

  还有医疗的问题,我们深圳这么大的城市,全国的一线城市,我们的三甲医院总共才16家,北京有78家,上海是66家,广州是62家,排在我们前面的城市一大把,包括一些二线城市,长沙、昆明、青岛、合肥都比我们强,所以我们的资源为什么那么紧张,就是因为我们确实在过去欠了很多债。

  还有交通的问题,我经常坐地铁出门,感觉现在的交通太拥挤了。为什么不开车?就是开车太挤了,我们现在的道路车辆密度是全国第一的,我们的地铁里程排全国第七,还不如武汉,但是我们的人口比他们多多了,所以我们坐地铁为什么那么挤,这都是有原因的。

  虽然我们的创新很厉害,我们的互联网基础很好,但是2019年公布的中国互联网百强企业,按照城市来看,北京有30家企业进入前100名,上海有18家,深圳只有9家。前10名只有一家,前20名只有2家(腾讯+迅雷),大家打开手机APP看看,有几家是深圳的?除了微信以外,基本上都不是。你看看你的吃喝玩乐用的APP跟深圳有什么关系?说明深圳这些年在互联网方面的发展不是特别好。

  所以给大家的建议是,不要希望深圳的房地产突然发生爆发式的价值提升,因为第一是调控,第二是短期的效应不太明显,我们要做30件事情,这30件事情要花很长时间才能做得成,所以它会慢慢发生效应。另外就是要放弃短线思路,要着眼于长期的发展。

  在空间选择方面,深圳市新的城市总体规划公布了“一核两心”,一个核心就是目前的都市核心区,然后是两心,一个是东部中心,一个是西部中心,将来大家可以朝这三个方向做一些选择。

  跟着政府重大项目走,比如说深港合作示范区,主要是前海、大空港区域。然后是光明科学城这一块,包括深港科技特别合作区、西丽湖国际科教城,还有香蜜湖金融街、深港科技中心、国际低碳城。

  临深区域,我是比较悲观的,5年之内是难通地铁的,除了穗莞深以外,穗莞深有点不一样,它不是深圳建的,它是广东省在2008年的时候就规划要建这么一条城际铁路,已经建了十几年,今年终于要通车了,在地铁没通的情况下,大家首选高铁站,我觉得高铁站是比较靠谱的,将来地铁一定会跟它联通。不要过高的期望深圳把周边的区域扩进来,我有一个同事在凤岗买了房,他跟我说传闻凤岗又要并入深圳了,到底有没有这个事情?我说据我所知,没听说这个事情,我不想把他美好的愿望打击,但是我还是要诚实一点,确实没听说这个事情。大家说有深汕合作区,深汕合作区确实是一个特例,这里就不展开讲了,它很特殊,我建议大家上网搜一下,了解一下深汕特别合作区的由来,它不太一样。

  首选一手住宅,我刚才看到贝壳找房里面列了很多新的楼盘,都是非常不错的,非常优质的项目,建议大家可以去看一下,我看到有龙岗、沙井等地的楼盘。一手住宅因为限价,它的价格比较低。为什么选择住宅呢?因为住宅是必需品,它不是投资品,它虽然具有投资的属性,它流通起来的难度小很多。

  如果不能选这两类了,就选类似住宅的产品,就是公寓,公寓也可以住人,但是它的税费比较高,它的属性是商业,是40年的产权。

  公寓如果买不了的话,你就考虑别的产品,毕竟你的钱总是要寻找一个投资的渠道。大家知道前天美国又降息了,8月1号降了一次,9月18号又降一次,中国是不是也会跟着降息?我觉得可能性是比较大的,所以在央行放水的情况下,在降息的情况下,货币保值增值是非常重要的,所以要做一些投资。

  从入市的时机来说,目前就是最好的时机,因为现在有限价政策,给大家提供了很好的机会。

  我今天就跟大家分享这么多,一会儿还有小平同志跟大家交流,大家有问题可以提出来。

  提问:现在先行示范区虽然是说出来了,深圳人都比较着急,但是配套的政策还没看到,您了解有没有什么新的政策可能会出来?

  第二个问题,我们知道之前深圳市有一项房地产的政策规定,很多开发商的公寓只能自持出租,这方面跟深圳市政府或者是国家的政策好像有冲突,因为现在现实的情况下买公寓是不带学位的,以后公寓是不是也能和住宅同等待遇,能够入学?如果入学的问题解决了,居住在公寓的人就可以解决上学的问题。

  邓志旺:刚才我讲了,先行示范区的意见写了30件事情要做,其实这个意见大部分是深圳市自己写出来的,就是我想做这件事情,我希望党中央国务院支持我,所以他要做的事情跟政策是对应的,比如说我要国企改革,需要中央给一个政策,我要搞数字经济,需要国家给政策,所以它的政策不是一揽子的,不是一次性给你一个礼包,是你每做一件事情,做成熟了,你已经有规划了,然后向中央、国务院去申请,所以不会说突然给某个非常猛烈的爆击1万点的政策,它是一个一个政策出来的,所以不会有特别大的冲击。目前已经出台的政策,比如说国企改革,还有数字化货币,央行已经在深圳成立了一个货币研究院,它是慢慢的渐进式的,所以不要希望有特别大的政策出来,就是一步一步来的。所以不要着急,也不会有特别大的冲击。

  第二个问题,关于公寓的问题,公寓本身在规划的时候就是没有考虑学位的,比如说我们城市规划多少住宅,配套多少学位,这是有对应关系的,公寓本身是没有配套带学位的,公寓是一个过渡性的居住,尤其现在很多产业园里面的公寓更是如此,它没有配套学位。他为什么不给你学位?就是如果它和住宅竞争,对于买住宅的人来说是不公平的,因为它们的价格不一样,公寓的价格在同等的区域明显低于住宅。在前年坪山区曾经想尝试对公寓这一块的入学问题开一个口子,享受住宅差不多的同等待遇,结果很快这个文件就撤回去了,因为一旦开这个口子以后,很多地方学位紧张的情况就更严重了,它会引发住宅小区和公寓小区之间的矛盾。所依据我所知这一块是不会有太大的政策变动。刚才您说的跟中央的政策有矛盾,我不太清楚,我也没看到哪个文件有这个规定。

  邓志旺:人家也鼓励你租住宅小区,没鼓励你租公寓,从来没有文件说鼓励你租公寓。所以这个政策我觉得没有太大的变通的可能性,这是规划本身决定的,所以公寓这一块就是没有考虑学位的,短期不会有变动的可能性。除非有一天深圳的学位没那么紧张了,他给公寓分配一部分,那也没问题。

  提问:您刚才讲到购房的空间选择的问题,我的问题是,最近有两个片区很热,一个是沙井,一个是光明,您觉得这两个片区应该怎么选择,优先选择哪一块?

  邓志旺:我觉得这两个区域都特别好。如果说在去年之前的话,我肯定建议你买沙井,因为沙井有一个重大的概念,就是国际会展中心,然后再加上海洋新城,那个区域的规划是非常了不起的,是世界上最大的会展中心,加上深圳建设国际海洋中心城市,所以那个片区的发展空间非常大。

  但是沙井也有它的问题,就是它的城市规划比较乱,城市面貌比较差,你可能看到它的项目很好,但是周边的环境比较差,所以会感觉到比较杂乱一些。

  但是今年的形势发生了改变,从去年下半年开始,深圳在这方面提到最多的一个地方就是光明,提光明的原因是因为光明有一个重要的项目,就是刚才提到的光明科学城,这是市委市政府最重视的一个项目,它要作为深圳打造国际科学中心的一个重要的载体,所以这一块引进了很多优质的企业,包括中大等等都在里面。另外光明还有一个优点,就是它的城市面貌比较好,都是成片的开发,所以会感觉到居住环境更好一些。

  当然它的问题也有,就是它的交通目前来说还是比较差一些,即使6号线通了以后,它要先到深圳北站,大家知道深圳北站是一个很拥挤的地方,在那里换地铁简直是一个灾难,人太多了。它要通过地铁6号线连接市区,将来更期待的是13号线号线还比较漫长,因为它目前只规划深圳湾到石岩,从石岩到光明这一段估计还要四五年之后才能通,所以短期内交通问题还没办法解决。而沙井、松岗那边已经有地铁11号线了,它的交通问题是比较好的。

  所以两个地方各有利弊,如果你比较看颜值,我觉得光明会好一些,如果你看当下的话,松岗、沙井可以马上解决你的问题。

  提问:我看先行示范区的意见里面提到几个点,在生态、科技方面都叫全球标杆,但是在文化方面用的是“更高”,没有用“标杆”这个词,好像在文化方面欠缺了一点,您有没有这方面的感觉?

  邓志旺:大家发现先行示范区意见对深圳5个方面的定位或者是突破点,其实我说得最少的就是文化这一块,它只是说公共文化体系等等,没有太高的立意或者定位,的确是这样的。但是我对文化也不太懂,我虽然读了博士,但我也没什么文化,我也不知道文化是什么。我们说纽约,它肯定是世界文化的一个高地,你要去看百老汇,它的很多文化的东西都是世界一流的,旧金山也是一样,当然它也有不好的,它的同性恋文化更发达,但是它同时也有别的文化,也是美国的一个文化高地。

  深圳没提出文化高地是有它的原因的,在中国来说,文化高地肯定是北京,所以深圳这一块没提肯定也有它的考虑,或者说它要考虑别的城市的感受,你不能方方面面都做第一,你已经很多方面是先行、示范了,我觉得已经挺好了,咱们有4个方面能领先已经很好了。

  肖小平:刚才邓博士讲先行示范区讲得非常精彩,想问一下大家,就你们自己的感觉,你们觉得深圳在先行示范区规划出来之后房价有没有涨?觉得涨了的举手。(听众举手),大概有80%的人举手了。在座的各位觉得学区房这几个月有没有涨?(听众举手),我发现举手的人更多,超过8成。确实在当下,特别是在今年这样一个入学形势下,我们现在的学区房成为每个人都不可避免要谈论的话题,哪怕是你还没有结婚,可能你都要思考这个问题,因为深圳现在有一些学校已经要求你提前买房才能上。就是孩子出生以后再买已经来不及了,你得在孩子出生之前就规划这件事情。这就令到我们当下有很多连婚都没有结的人都必须思考这个问题。

  关于学区房,我们的理想是什么?我们要价格低、学位好,还要房子新。有没有?

  价格低的房子不会新,可能学位也会差一些,房子新的可能学位也不好。所以我们买房的过程一定是一个不断妥协的过程。贝壳APP在深圳目前的用户应该是所有房产APP里面用户量最大的,我们抓取了上我们贝壳APP的用户三个行为特点,首先他们浏览房源的时候,浏览均价是518万,关注的是486万,但是线万,我们的理想和现实之间差距是128万。当然这是一个均值。大家千万不要以为我们深圳的有钱人房子可以随便买,也不是,我之前有一个朋友说要我给他推荐一些项目,他要买7000万左右的房子,后来他看了一段时间,他很生气地告诉我,他说觉得深圳的房价太贵了,买不起,因为他看上的房子全部是1个亿以上的。我们所有人的眼光肯定是稍微要比我们的能力高一点点,这也是我们奋斗的动力。所以不是说普通人才有这个苦恼,有钱人一样有这个苦恼。所以买房,尤其是买学区房,你还要在房子里面加上一个学位因素,你更要妥协。

  我看下面很多人点头了,因为看房了你就买不下手,因为房子真的很不理想。最后你就不想买了。当然我不是鼓励大家不要看房,我只是告诉你们这样一个现实,你要去看房的话,你要做很多的准备。待会儿我在后面也会有很多关于入门级别的楼盘列举给大家,你们看了以后也会特别的开心,然后按照那个表格去寻找那些物业,最后你可能会骂我。所以最好的方式就是不要看太多。

  我们的新生儿人数在这几年是不断地维持在高位,或者是还有上升。我们可以看到二胎之后,比如说2017年是最集中爆发的,我相信2018年的数据不会比这个低,这样一个规模的新生儿的背后是让我们非常大的上学需求。

  我们可以看看幼儿园的人数,现在深圳有52.4万幼儿园在园人数,是全国第一的,超过所有的城市。我们知道现在小学生人数我们还次于广州,广州有105万,但是我们的增速远超广州,可能不出两年就会超过广州。至于出生人数,那肯定是同比例递增的。刚才邓博士也提到,我们今年的中考升普高的比例只有44%。当然我们针对这个事情也有解决方案,现在说要在深汕合作区建设高中城,可能会解决一部分的问题。

  再看北上广深在校小学生人数的对比,现在广州在总数上是超过深圳的,但是相信很快就会超过他们。至于北京和上海,这两个城市的常住人口其实远超深圳,但是它的小学生人数比不上我们。

  肖小平:其实关于价格的排列一般是这样,当然是两者都优秀的最贵,其次是初中更重要一点,比如说如果初中和小学一定要选一个,哪个更好一点的话,其实大部分的家长还是会选初中,因为很多家长认为小学只要不太差,自己努努力、多陪伴一下孩子,但是初中的氛围很重要,所以初中的学位家长更重视。

  这是我们把深圳叫得上名的31个比较出名的或者大家比较认可的学校的学区房的均价列的一个表,深圳湾首当其冲,均价达到了16万。深圳湾的学校也是这两年的当红炸子鸡,不过这两年它出现了不同的声音,因为入读深圳湾的家长陷入了另外一个原因,他们发现孩子在进入学校之后接受了素质教育、快乐教育,回来以后完全没有作业,很焦虑,他说万一我的孩子要走传统高考怎么办,于是他们非常努力地给孩子们报补习班,因此孩子在课堂上接受素质教育,课外接受应试教育,所以孩子很痛苦,没有什么课余时间。甚至有的家长认为,要不还是去实验、南二外算了,因为这样的教学方式不是普通的家长能够承受的结果。当然听说深圳湾最好的老师是体育老师,我认为这也是很对的,体质是最基础的,是直击本质的。但是在座的为什么听了会笑呢?因为在中国的现实,你如果敢把体育摆在第一位的话,真的需要很大的勇气。之后就是明德、南山外国语等等,这些学区的房子都达到了十几万,当然除了学位以外,还有一个因素就是这些小区也是比较新的。

  再看南山学区房的入门价格,我们通过我们的系统挑出了最低的价格,就是你想进入这个学校最低的门槛,这是目前你能买的价格。

  再看看福田的学区房入门价,深圳名校学区房里面最便宜的一套房子竟然在福田,就是城市3米6,它虽然名字写的是公寓,但是它是限购限贷的,它是住宅,最小的户型是16.7平米,目前108万总价可以买到。当然这种小房子有很多人也会说,占我一个房票,占我一个贷票,所以也会很纠结。不过这是有钱人的苦恼,真的为了孩子上学的那些人,其实有时候真的是倾其所有,在自己的能力范围内买最好的。其实经常有朋友会问我说,在这个学校那个楼盘之间我应该怎么选?我觉得有一个标准是很适合的,就是在你的能力范围内买最好的。当然在这里不是鼓励大家要放大自己的负债和杠杆,因为这也会带给你很大的压力,所以一定是量力而行,但是在这个量力而行的前提下买最好的肯定是没错的。

  再看罗湖的学区房入门价,罗湖目前最便宜的是东门168,是20平米的小户型。当然有的朋友会问一个问题,这些小户型的学区房在未来会不会面临不能申请学位的情况?你们觉得会不会?

  肖小平:我觉得不会。充其量有的学校会向翠园东晓学习,你用小户型的房子申请学位的时候,他会要求你必须证明这套房子是你家的唯一住房。有的学校是有这个要求的。你能证明的话,他是不能拒绝你的。螺岭外国语之前曾经推出说更小的房子需要更长的年限才能申请,比如90平以上的可能一年就能申请了,40平的要3年才能申请,结果都被业主们请愿,最终他也只能撤回这个政策。所以你说在积分上区别对待不可能,但是他可能真的会要求,因为有部分人是以房子去申请学位,他并没有在那里居住,他要你证明这套房子是你家里的唯一居所。

  再看龙华。龙华高峰这两年有人说它也有进步,现在曼海宁的房子状况还比较好,所以有些人觉得这也不错。高级中学北校区的那几个学区房价格都不低,因为它是中大户型的盘,而且拓展又多,所以这种盘的总价是很难下来的。

  龙岗的学区房,虽然我们都认为龙岗的房价很低,但是在学区房,或者稍微好一点的学校的学区房门槛并不低,因为它的房子都有另外一个伴随的特点,就是比较新,或者是有小区,基本上我们可以看到它的入门级别并不低。

  很多时候一个校长就决定我们要不要入读这个学校。今年深中招了一批应届的老师过来,立刻那个PPT的截屏在朋友圈传疯了,全是北大、清华的硕士、博士,那你肯定觉得这个学校会很棒。可能很多人说,我们以前的老师都是跟我一起上学的成绩比较差的人才读师范,现在不是这样,现在深圳的学校很牛,我们招的全是名校毕业的。

  有一点是落到实处的,就是努力提升成绩尤其是你自己孩子的成绩。我认为深圳的家长工作普遍比较忙,对他们的关心是有限的,如果你关心他的成绩,对他的陪伴,增加对他的关注,这也是好事。我的孩子现在上五年级,我觉得陪伴真的很重要。可是有的家长是这样,买了名校学区房之后,就忙着赚钱,觉得他在好的学校上学就可以了,其实不是这样的,如果没有你的陪伴,孩子在学校里面可能也就是一个普普通通的学生,哪怕他上的是名校。之前我还不太明白为什么老是有一些粉丝问我,他说想要从明德转到一个普通的学校,或者是从实验转到一个非常普通的学校,不想让自己的孩子上名校了。

  后面了解到是因为他们的孩子在这个名校里面的排名比较靠后。这种牛校里面的孩子真的非常厉害,他觉得自己的孩子在那里自信心受挫,不如转到比较普通的学校,对孩子的自信心有帮助。前几年有一些家长要赶在8月31号生孩子,很多9月中上旬预产期的都会赶在8月31号生出来,但是这两年很少见到了,我们发现孩子晚一年上学,他在同龄人当中,因为他年纪大一点,他会更自信一点,特别是男孩子。所以下半年出生的孩子,在班里一开始就比其他孩子表现好一点,容易建立他的自信心。

  大家特别关心的是这一点,可见的趋势是什么?我们未来学区房的趋势有哪些?最最关心的一个大问题,我们知道教育部是提倡大学区化的,我们隔壁的香港也是实行大学区制。北京已经试点在实行大学区,深圳有没有大学区?

  有。我觉得深圳对大学区政策落地得特别好,我们目前的大学区政策基本上用一句话可以形容,我们是在增量的学校里面去实行,也就是说新建的学校里实行,对于存量、对于以前的学校目前是没有触及的。比如说现在实行大学区的有两个学校,第一个是深高北校区,另外一个是深外龙华。当然它也不是完全的大学区,如果说这个学校实行完全的大学区,全部的学生靠抽签入学,也不利于保证它的办学质量,所以在大学区之下又有划分小的学区,比如说深高级北校区,它有金亨利、汇龙湾这些小区,它直接的基础分就是比较高的。

  另外一些划在大学区里面的,可能是要竞争的,就是抽签入学,他的基础分会低一点。深外龙华的逻辑也是如此,它划在大学区,这是需要靠抽签的概率上的。我觉得深圳目前对这种政策会保持下去,就是对于新建的学校,我们可能会实行大学区政策。但这种大学区也不是全部的抽签,我们可能还是会继续实行小+大的政策。

  现在越来越明显的趋势就是名校房买两头,要么就是买宜居的,也是名校,它的特点是价格高。还有一种就是不要去看的低总价的房子。其实中不溜的是很麻烦的,当然我觉得这也是每个人的选择,一定是没有那么好选的,如果是特别好选的话,大家都不需要来听这个讲座了。

  深圳布吉有一所学校,它开办的时间只有两年,今年是第三年招生,它最低录取积分要求是深户、独生子女、买房5.5年,达不到5.5年的人就被分流到比较远的学校,分流到一些民办学校。这个学校旁边的那些家长根本没有想到这个问题,觉得那个学校也很一般,也没有什么知名的老师,最后竟然上不了。

  刚才讲到了租房,自己买学区房的时候是要注意,特别是如果你的孩子真的是在两三年内要上学的话,我建议你除了查这个房子有没有锁定学位之外,建议你还要再去租赁所查一下有没有租赁合同的备案。当然这又增加我们经纪人的工作量了,但是没有办法,做学区房的经纪人就是要麻烦一点,因为确实绑定在这个事情上。深圳现在绝大部分的学校入学的家庭如果用租房凭证可以上,他提供的租房资料里面,基本上是不需要业主另外签同意书的,好像罗湖的个别学校需要业主的同意书,但是绝大部分的学校并不需要,他只需要你提供备案的租赁合同,你就可以去申请学位了,而且他并不核验你目前这份合同的业主是不是现任的业主。

  最后有句话送给大家,学区房在孩子上学的这条路上只是敲门砖,并不是入场券。

  我们上好的小学、好的中学,最终的目的是希望他上好的大学。但是现在好多名校里面也分地段生,也分尖子班,你的孩子在里面到底能获得多少,能不能被这个名校的气氛所感染成为尖子生,其实不是这套房子能解决的。所以它只是敲门砖,不是入场券。

  提问:刚刚提到大学区,我是8月29号送我儿子回北京上学,两年以后他肯定要离开北京,因为他不是北京户口,我是原来在北京中关村的学区地段,来到深圳在百花类似的地段,我特别关注大学区的政策,但是实际上去年北京中关村一小说是大学区,有些小区是摇号的,那半年时间中关村一小原来学区的学位房掉价了200万,而一些划到大学区的小区涨了200万,今年这些业主拿着房产来申请直接被否定了,中关村一小不收,它的政策是没有落地的。深圳在这种情况下,很多家长担心名校的危机和大学区的划片,包括新的学校会使用大学区,目前这种政策有没有出来?

  肖小平:这个问题是很多买学区的人担心的。深圳是全国第一个实行大学区的城市,我们是在2013年就有了,当时是动了存量的,当时是在存量里面做,什么叫存量呢?就是已有的学校。但是后面讨论来讨论去,做了一个妥协,在南山、福田和罗湖各拿出三个大学区,它要的是同等办学品质的三个学校划在一个大片区,让家长可以自由在这三个学校里面申请。但是这个政策没有太大的意义,因为它要求是同等办学品质的学校,当时没有划到最好的,一般就是比较好的学校,最后家长觉得没有区别,它对房价也没有带来任何的影响。现在会不会动存量呢?我认为真的没有太大的必要。现在深圳确实有在做大学区,但是动的全是新建的,旧的不需要担心这个问题。

  提问:就我目前掌握的信息,原村外很多村办小区都是重建扩容的,单纯依靠政策的力量,公办小学根本满足不了这么多人上学,政府满足不了,你觉得国家会不会放开私人办学?因为政府解决不了的话,私人不介入的话,估计根本没有办法。您觉得民间资本能不能进办学这个领域?

  肖小平:目前我们一讲到私立学校,首先大家想到的是那些名牌、国际。但实际上不是的,我们还是有很多民办学校的,像我刚才提到那些被分流的孩子,他们最终都会去到民办学校,那些民办学校面临的问题是招不够学生。所以我倒不认为在这一块上我们的政策还要更多的放松,你既然提到了民办学校,我觉得它目前面临的是另外一个问题,民办学校办学的问题,也不需要再放开,现在的问题是对民办学校的监管会越来越多,这两年百合外国语的招生要求的变化已经充分说明这个问题,也就是说民办学校,在以往我们认为它虽然是一个民间资本办学,它应该拥有完全独立的招生权力,我想招什么样的学生就招什么样的学生,但是现在看来并非如此,比如说百合外国语,它会要求龙岗区的学生必须站一半。未来对民办学校相关的监管会更多,这是一个变化,其它的没有。

  提问:前海现在是重中之重,但是似乎没有听说关于名校入住或者是名校新建的消息,不知道您有没有这方面的消息?

  肖小平:哈罗公学已经进去了,当然它跟普通人的关系也不大,那是贵族学校。这方面我确实没有听到什么新的消息,前海最重要的问题在于,它虽然说有几块地是住宅,但是它规划的住宅并不多,所以我不太认为它有很大的动力做这方面。因为前海的规划还是以商务办公区为主的。

  回到你的第一个问题,就是查学位锁定的时候,能不能在旁边显示一个租房合同的备案?不能。因为这是两个部门的问题,学位锁定是教育局的,或者是学校有资料的,但是租房合同备案这件事情不是的,我们都知道租房合同备案的原因不一定是因为上学,它可能是因为他要注册公司,所以需要一个备案的租房合同,或者是有的人因为要开发票报销租金,我觉得不太可能在旁边显示一个租房合同的备案,这个很难联通,你只能自己去土地所查,现在都能查到,你可以在交易的时候要求业主配合一下,这是没有问题的。

  提问:我刚才看数据的时候发现两个数字比较特殊,深圳的初中在校生2011和2017年比前一年多十几万,比后一年又多十几万,这是因为这两年发生了什么政策,或者还是数据出错?

  肖小平:数据没有错,我们都核对过。至于说为什么增长这么多,有一个因素我们是要承认的,深圳这几年的魅力大增,虽然说深圳也出现了很多“深吹”,就是出来一个什么消息,我们都会把它解读为利好。但是事实上我们深圳这几年的魅力确实大增,你看这次的示范区,还有过年前后的大湾区规划,其实真的吸引了很多外地人到这边来买房。他们为什么要来买房?原因很简单,就是看好深圳,深圳向好。既然外地人都看好了,我们本地人在这里常住的会更多,而且还有这几年我们实际推动的事情,就是落户政策比以往更松,你有没有深户,在这里读书的难度是不一样的,有深户的更容易入学。

  还有一个原因,我们不能只看深圳,我们要看经济发展好的地方,比如说都说东莞是深圳的山寨版,当然这句话不太好听,但其实你看东莞这几年也特别有意思,它也是出现了人口净增长,它现在的中小学生、幼儿园在校生也是高速增长。所以很多人在问,比如说买东莞和买惠州的时候,他们拿出这些经济数据、人口数据的时候都会毫不犹豫地选择东莞,他这一点也是特别像深圳,而且东莞有一个数据比我们更优,他们的平均年龄比我们还低,我们深圳一向认为我们是全国人口最年轻的城市,但是东莞比我们更年轻。所以我觉得中小学生人数增长这么快是城市魅力和政策的结果导致的。

  提问:传统的学位放,比如说百花片区的,以及新的有名校入住的地区,比如说深圳外国语龙华校区,对于它的房子怎么选比较好?百花那边房子都比较旧,比较小,可能不适合自住,以后小孩要去那边上学,要涉及到接送的问题,新兴的校区,像深圳外国语龙华校区,居住在旁边的小区,接送会比较方便,这一块应该怎么选?

  肖小平:从住的角度来看,一定是就近,其实就近是有原因的,我们都知道现在很多小学虽然有午托,但是很多午托班的品质并不是很好。如果加上这个原因,你必须住在学校旁边,最好是步行在5到10分钟之内的路程。如果你住在深外附近,肯定建议你在深外龙华就读。但是大部分人有一种更强烈的决心,我虽然现在在深外龙华这边有房子,不过我觉得百花那边的办学质量我更放心,所以我在那里买一套小房子,然后我到那边去租一套房子,让他那边上学,这样当然是更好。如果论教育的水平来看,百花肯定是优于深外龙华的,因为百花这么多年的积累,无论是培训机构的资源,还有周边的学习氛围,还有老师本身的沉淀,我觉得还是有它的优势的。所以就看你的取舍,看你愿意做到什么程度。当然也有一种观点认为现在关外很多新的小区也聚集了很多高素质的家长,大家也越来越重视教育。我觉得长期来看,肯定它会慢慢有提升的空间,可能慢慢靠近也说不定,但你如果要考虑的是这几年的问题,你可能解决的方案就应该是这样的思路。

  提问:前段时间南山大磡小学并入了南二外,但是它在南山是比较垫底的,会不会以后名校都会兼并一些比较差的学校,然后变成遍地都是名校?

  肖小平:这个问题其实现在也很普遍,名校的教育集团会去挂牌到其它的学校,其实它这并不是第一个,已经有好多了,比如说学府中学这些都是一样的。它带来的结果是什么呢?其实对教学质量的推动是相当有限的,当然中长期来看是有效果的,但是你说一下子把它的质量提高到很高,成为一个真的名校是不可能的。因为它并没有完全对这个学校的师资进行大的改革。我们都知道教育质量最重要的不是老师,而是学生,生源的质量是由家长决定的,入读这个学校的生源没有发生质的变化,你凭什么认为它的教育质量会发生变化?所以我们现在对于名校的教育集团去办的学校,我们更看好的是新办的学校,它不是把人家的牌摘掉挂上自己的牌子,而是他真的去那个地方新办一所学校,因为这样他从一开始聚集起来的可能就是这一波比较重视的家长,大家对它的办学质量就会比较看好,比如说我们今天所在的这个大冲学校,还有科华,它就有这样的背景在里头。

  多年从事深圳楼市数据分析。主要研究方向:深圳楼市大数据分析、区域情况分析、房地产趋势分析、学区房置业情况分析等。为广大购房客户提供相关的置业建议。

  复旦大学房地产经济博士,深圳市经济学会副会长,深圳市房地产行业协会专业指导委员会委员,深职院房地产研究所所长,知名意见领袖。

  100个在售新房,逐个比较询价再奔波看房,都让人耗尽心血。想在选房路上躺赢?找咚咚新房先生!



《肖小平:买小户型学位房的重要要点 就是不要看房! - 家在深圳》
上一篇:先烈东小学和铁一小还买哪里的学位房?纠结   下一篇:工商局外商投资企业登记文书规范

最新文章

  • 工商局外商投资企业登记文书规
  • 肖小平:买小户型学位房的重要
  • 先烈东小学和铁一小还买哪里的
  • 工商行政管理局
  • 宝安中学学位房(中粮天悦壹号
  • 深圳学位房你想到了开始却算不
  • 学位房纠结中 - 房产楼市 - 广
  • 纠结!学位房该买市中心一手房
  • 关于《广州市民政局 广州市工
  • 看了这11条 买房不再纠结!
  • 最新推荐

  • 小喜通天报网址是多少TOP都技
  • 报告回顾了2018年的主要工作成
  • 工商局登记公司章程范本
  • 肖小平:买小户型学位房的重要
  • 624455财神爷心水论坛远处一列
  • 2019年所有开奖记录会根据手机
  • 纠结!学位房该买市中心一手房
  • 神算天师独家玄机则把喀斯特地
  • 聚宝盆开奖报号器你也许不止一
  • 白小姐新加坡福临彩商都县公安
  • 最热推荐

  • 牛牛高手论坛正版《商标法》中
  • 旺旺论坛高手资料图片来源:嘉
  • 白小姐新加坡福临彩商都县公安
  • 管家婆六和彩除以上半年GDP26
  • 财神四码中特网十三届全国政协
  • 市工商局实行全程电子化 企业
  • 买学位房还是买房自己住
  • 聚宝盆开奖报号器你也许不止一
  • 工商局外商投资企业登记文书规
  • 纠结现在要不要买学位房!
  • 一肖一特图片| 黄大仙一特中肖2019年第三十期| 2018东方新经黑白图库| 水果奶奶免费资料区| 香港跑狗彩图自动更新| 香港正版资料免费大全| 香港伯乐汇白小姐网站| 青蘋果超级特码网| 红姐心水论坛首页| 香港六和管家婆图|